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楼市大局已定,房企推出4大“稳运营”方案,2019年房价清楚了?

2019-07-09来源:江西品牌网

一晃眼,2018年真的开始倒计时了,这一年购房者经历了史上最密集的楼市调控期,也见证了高房价一步步走下神坛。截至目前,楼市调控持续,市场逐步平稳,房价非理性上涨的各种因素正在被一一剥离,房子的居住属性也正在慢慢回归。

很显然,面对这两年“大起大落”的房地产市场,无论对于房地产企业来说还是对于广大购房者来说,观望和求稳成了大家共同的选择。至于楼市降温能够持续多久,目前不得而知,不过可以肯定的是调控政策后手不断,房地产大局基本确定了,房价反弹几乎难以复制。为了应对当前以及未来可能出现的各种变局,也为了稳定本身的运营,房地产企业纷纷推出了四大方案。

楼市大局已定,房企推出4大“稳运营”方案,2019年房价清楚了?

第一,加快融资步伐,应对偿债高峰期来临。

严厉的楼市调控,叠加下半年以及明年上半年偿债高峰期的到来,房地产企业的日子并不好过。为了应对资金链承压的问题,最后两个月,不少高负债的房企都加快了融资的节奏和力度,包括恒大、碧桂园、时代中国、华夏幸福等房地产企业在内。

最近一两年,房企融资渠道大大收紧,现金流成为房地产企业的生命线,可以预见的是,在脱虚向实的目标下,以及政策对于资金流入房地产行业的严格监管,2019年这个问题依然会比较突出。换言之,“钱荒”的情况或许会改善,但不会发生太大变化。笔者认为,“借新还旧”始终不是长久之计,转型之路或许才刚刚开始。

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第二,加快推盘节奏,达到快速回款的目标。

楼市调控下,面临销售持续放缓的节奏,叠加年底回笼资金的压力,开发商纷纷加快了推盘的步伐,大量的项目都选择了在今年年底入市。通过中金公司对10个重点城市的统计数据显示,11月份,这10个重点城市累计推盘量同比增长了45%。

不过,推盘节奏的加快并没有给房地产企业的去化率带来明显的转变,比如,11月份这10个重点城市的去化率仅65%,较10月份下降6%,基本处于历史底部水平。很显然,成交量的下滑与当前购房预期的逐步转变密切相关。不过,笔者认为,只要房企释放足够的利好,成交量或会出现一定的上升。

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第三,拿地态度谨慎,囤钱比囤地更为重要。

楼市降温进行时,今年房地产市场最明显的变化之一就是土地市场的底价成交以及频繁流拍现象的出现。在笔者看来,一方面是由于土拍价格较高,房地产企业资金面相对紧张,想拿地可是囊中羞涩;另一方面,当前销售回款周期增长,市场成交量趋缓,选择观望是房企的主流态度,拿地态度自然就谨慎了很多。

笔者认为,必须看到,谨慎归谨慎,遇到高性价比的土地,实力雄厚的房企依然不会错过,比如,在全国拿地金额排行方面,龙头房企万科就以1250亿元成为今年前11个月居于榜首的房企,碧桂园和保利紧随其后。不过,就整体形势而言,笔者认为,无论实力强弱,如今囤钱比囤地更重要或许成为了房企的共识。

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第四,调整产业布局,迎接地产行业洗牌期。

楼市政策意在去地产依赖化,这一年以来,房地产企业也在积极主动谋求安全生存和转型。比如,将企业名称中的“地产”二字去掉,再比如进一步控制人力成本,裁撤人员和地方事业部等,当然还有的房地产企业开启了转型之路,进军其他行业。笔者认为,严厉的楼市调控下,财大气粗的房企可以安全“过冬”,不过规模化竞争会更加激烈。

对于中小房企来说,显然不具备头部房企的优越条件,未来可供选择的生存途径并不多,或许会沦为大鱼口中的小鱼和虾米。截至目前,今年已经有多家房企宣告了破产。不过,在笔者看来,优胜劣汰本就并非坏事,或许会进一步促进房地产行业的有序健康发展,减少这些年盲目进军房地产行业的乱象。此外,值得注意的是,无论房地产企业如何调整产业布局,短期内的主业依然是房地产开发。

楼市大局已定,房企推出4大“稳运营”方案,2019年房价清楚了?

笔者认为,如今开发商主动寻求角色的转变,主动推出“过冬”方案,或许意味着楼市的的确确发生了变化。我们可以预见的是,2018年的政策效应会继续延续和深化,2019年的房地产市场基调不会发生太大的变化,阵痛期必然还会持续。在笔者看来,我们无法反驳房地产行业仍大有可为的观点,但也应该看到,行业的的确确到了改变盲目生长状态,向高质量转型的时候了。因此,当前巩固楼市调控的成果或是更重要的目标,所以2019年的房价基本也就清楚了。

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